과세사업과 면세사업을 함께 하는 임대업자라면, 건물 수선비나 공용 설비 매입처럼 어느 쪽 사업 몫인지 가르기 어려운 매입세액이 생겨요. 이럴 때 쓰는 계산 기준을 정리했어요. 이 글은 안분 계산 방식만 다루며, 임대 용역이 과세인지 면세인지는 별도로 판정하셔야 해요.

어떤 매입세액을 나눠야 하나요?

사업별로 귀속이 분명한 매입세액은 나눌 필요가 없어요. 귀속을 구분할 수 없는 매입세액, 즉 공통매입세액만 나눠요. 면세사업 몫으로 계산된 금액은 공제받지 못하는 매입세액이 돼요.

안분은 어떤 기준으로 하나요?

기본 기준은 총공급가액 대비 면세공급가액의 비율이에요. 면세사업 관련 매입세액은 아래처럼 계산해요.

  • 공통매입세액 × (면세공급가액 ÷ 총공급가액)

여기서 총공급가액은 해당 과세기간의 과세 공급가액과 면세공급가액을 합친 금액이에요. 면세공급가액에는 면세사업 관련 국고보조금 등도 포함돼요.

신고 단계별로는 이렇게 달라요.

  • 예정신고: 예정신고기간의 공급가액 비율로 안분해요.
  • 확정신고: 과세기간 전체 비율로 다시 계산해 정산해요.

일정 요건에서는 안분하지 않고 전액 공제로 처리해요.

  • 면세공급가액이 총공급가액의 5% 미만이면 안분하지 않아요. 단, 공통매입세액이 500만 원 이상이면 안분해요.
  • 해당 과세기간의 공통매입세액이 5만 원 미만이면 안분하지 않아요.

한쪽 공급가액이 없으면 어떻게 하나요?

건물을 새로 취득해서 아직 과세나 면세 한쪽 공급이 없다면, 공급가액 비율을 쓸 수 없어요. 이때는 아래 순서로 계산해요.

  1. 총매입가액 대비 면세사업 관련 매입가액 비율(공통매입가액 제외)
  2. 총예정공급가액 대비 면세사업 관련 예정공급가액 비율
  3. 총예정사용면적 대비 면세사업 예정사용면적 비율

다만 건물이나 구축물을 신축·취득하면서 과세·면세 사용 예정면적을 구분할 수 있다면, 3번을 1·2번보다 먼저 적용해요.

가상 상황으로 확인해 볼까요?

아래는 가상의 숫자이고 부가세 제외 금액이에요. 한 과세기간에 과세 공급가액이 8,000만 원, 면세 공급가액이 2,000만 원이라고 해요. 공통매입세액은 100만 원이에요.

  • 총공급가액: 8,000만 원 + 2,000만 원 = 1억 원
  • 면세 비율: 2,000만 원 ÷ 1억 원 = 20%
  • 면세사업 관련 매입세액: 100만 원 × 20% = 20만 원

면세 비율이 5% 이상이고 공통매입세액도 5만 원 이상이라 안분 대상이에요. 20만 원은 공제받지 못하고, 나머지 80만 원이 공제 대상이 돼요.

실무 체크 포인트: 예정신고 때 계산한 금액은 확정신고에서 정산돼요. 두 번 계산한다고 생각하고 자료를 준비하세요.

오늘 바로 할 일

  • 매입 세금계산서를 사업별 귀속이 분명한 것과 공통으로 쓰는 것으로 나눠요.
  • 과세기간별 과세·면세 공급가액을 월별로 정리해 두세요.
  • 면세 비율이 5%에 가깝거나 공통매입세액이 큰 해라면 계산표를 따로 만들어 두세요.

참고 법령